- October 28, 2021
- Hartanah
- (0)
- 10 mins
PANDUAN UTAMA CARA MENJUAL RUMAH DI MALAYSIA PADA TAHUN 2022
Pengenalan kepada Panduan Utama Cara Menjual Rumah di Malaysia
Proses menjual rumah atau hartanah bukanlah satu proses yang mudah dan singkat. Ia merupakan satu proses yang berliku, memakan masa, berpotensi untuk menjadi masalah jika tidak diselia dengan baik dan berisiko untuk berhadapan dengan implikasi undang-undang jika terdapat pihak berkaitan yang tidak berpuas hati sesama pihak yang terlibat.
Panduan utama cara menjual rumah ini merupakan satu panduan yang lengkap dan boleh membantu para pemilik hartanah untuk memastikan proses penjualan rumah mereka berjalan dengan lancar.
Perkara-perkara penting yang perlu di ambil kira
- Motivasi penjual rumah
- Nilai Pasaran vs. Harga Boleh Jual
- Kondisi rumah
- Kos menjual rumah
- Proses penjualan rumah
Motivasi penjual rumah
Faktor motivasi merupakan salah satu faktor pendorong (pushing factor) yang penting di dalam menentukan proses penjualan sesuatu hartanah itu berjaya atau tidak. Ada pemilik hartanah yang menjual hartanah mereka atas sebab-sebab yang berikut:
- Memerlukan modal tambahan untuk mengembangkan perniagaan yang lain dan duit jualan hartanah boleh dijadikan sebagai modal tambahan.
- Faktor kesihatan di mana duit jualan hartanah boleh digunakan untuk membiayai kos rawatan.
- Faktor pendidikan di mana duit jualan boleh digunakan untuk membiayai kos pendidikan anak-anak.
- Faktor pembahagian harta pusaka.
- Sebagai pembiayaan untuk diri sendiri dan keluarga akibat daripada dibuang kerja.
- Lain-lain sebab.
Pemilik hartanah yang tidak dapat menetapkan motivasi penjualan hartanah sentiasa berubah fikiran. Ini sangat mengganggu proses penjualan. Sebagai contoh, terdapat kes di mana pembeli membuat tawaran harga pembelian setelah berminat terhadap sesuatu hartanah dan secara tiba-tiba pemilik hartanah berubah fikiran untuk tidak menjual hartanah mereka.
Sebulan selepas itu, pemilik hartanah berubah fikiran semula untuk menjual hartanah mereka kembali. Malangnya, pembeli yang membuat tawaran sebelum ini telah membeli unit rumah yang lain. Kesan daripada sikap ini ialah kita kehilangan peluang untuk menjual pada harga yang lebih baik kerana bakal pembeli yang seterusnya mungkin akan membuat tawaran harga yang jauh lebih rendah lagi. Akhirnya, yang dikejar tak dapat yang di kendong berciciran.
Nilai Pasaran vs. Harga Boleh Jual
Nilai pasaran hartanah dan harga boleh jual hartanah adalah dua perkara yang sangat berbeza.
Nilai pasaran hartanah hanya boleh ditetapkan oleh penilai (valuer) ataupun pentaksir (appraiser) yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, pentaksir, ejen hartanah dan Pengurus Harta Malaysia.
Proses penilaian ini mempunyai beberapa teknik antaranya ialah secara perbandingan (comparison method), pelaburan (investment method), secara kos (cost method) dan secara akaun (accounting method).
Pemilik hartanah boleh melantik penilai mereka sendiri dengan kos-kos yang tertentu jika berminat untuk mengetahui tentang nilai pasaran hartanah (market value) mereka.
Apa itu Nilai Bank (Bank Value)?
Nilai bank (bank value) adalah merupakan penilaian secara lisan (penilaian tanpa laporan) yang ditentukan oleh panel penilai (valuer) yang telah dilantik oleh pihak bank. Nilai bank merupakan nilai hartanah yang ditetapkan untuk menentukan nilai maksimum pinjaman yang boleh diberikan oleh pihak bank kepada peminjam mereka.
Apa itu Harga Boleh Jual?
Harga boleh jual merupakan julat indikatif harga hartanah yang boleh dijual berdasarkan transaksi jualan terakhir dan terkini di kawasan tersebut. Perunding hartanah yang berpengalaman boleh membantu pemilik rumah di dalam menentukan harga boleh jual untuk hartanah mereka.
Bagaimana untuk menentukan nilai jualan hartanah?
Ada beberapa faktor di dalam menentukan nilai jualan hartanah. Antaranya ialah faktor permintaan (demand) dan bekalan (supply) di sesuatu kawasan tersebut. Bekalan yang tinggi berbanding permintaan akan menyebabkan harga jualan menjadi sangat rendah jika dibandingkan dengan harga pasaran semasa. Walau bagaimanapun, kebanyakan hartanah yang dijual biasanya adalah di bawah harga pasaran semasa.
Kondisi rumah
Kondisi rumah merupakan faktor terpenting di dalam memastikan rumah tersebut dapat dijual dengan cepat atau lambat atau mendapat harga yang lebih baik atau sebaliknya.
Rumah yang kosong dan tidak berpenghuni ialah lebih mudah untuk dijual jika dibandingkan dengan rumah yang berpenghuni. Ini ialah disebabkan oleh faktor rumah kosong lebih nampak lapang. Pemilik rumah boleh membaiki sebarang kerosakan kecil yang ada dan juga mengecat dinding yang nampak kusam kepada warna putih.
Kelebihan rumah yang kosong tanpa perabot dan telah dicat boleh memudahkan prospek pembeli untuk membayangkan (visualise) kedudukan perabot atau pun pengubahsuaian (renovation) yang bakal di lakukan. Proses ini boleh menyebabkan proses penjualan menjadi lebih mudah.
Walau bagaimanapun, rumah yang berpenghuni masih boleh tetap dijual dengan syarat ketika sesi fotografi, videografi dan lawatan (viewing) oleh bakal pelanggan, rumah tersebut berada di dalam keadaan kemas dan teratur. Tidak ada pakaian yang tergantung, meja makan yang kemas, rumput yang panjang dipotong dan lain-lain perkara lagi yang boleh mencantikkan keadaan rumah tersebut.
Ketika sesi lawatan oleh prospek pembeli ke rumah, pemilik hendaklah memastikan bahawa lampu, kipas dan pendingin hawa dipasang. Ini untuk mewujudkan suasana rumah (home feeling) kepada prospek pembeli yang melawat.
Kos menjual rumah
Di dalam Panduan utama cara menjual rumah ini akan menerangkan kos-kos yang terlibat di dalam sesuatu transaksi hartanah. Terdapat beberapa kos yang perlu ditanggung oleh pemilik rumah sekiranya mereka berjaya menjual rumah mereka. Antara kos-kos tersebut ialah:
- Kos peguam. Kos peguam bukanlah kos yang dikongsi antara pembeli dan penjual. Dalam bahasa yang lebih mudah, pembeli akan membayar kos mereka sendiri manakala penjual rumah juga turut membayar kos peguam mereka.
- Kos Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau dalam Bahasa Inggeris dipanggil sebagai Real Property Gain Tax (RGPT). Cukai ini dikira berdasarkan jumlah keuntungan yang diperoleh ketika menjual sesuatu hartanah tersebut. Nilai peratusan (%) yang dikenakan ialah bergantung kepada tempoh pegangan dan ia bermula dari nilai 30%, 20%, 10% dan 5%.
- Kos Agensi Hartanah. Kos yang dikenakan ialah berjumlah sebanyak 3% daripada harga jualan hartanah tersebut. Tambahan 6% daripada jumlah nilai agensi ialah untuk tujuan Cukai Jualan & Perkhidmatan (CJP) atau dalam Bahasa Inggeris dipanggil Sales & Service Tax (SST) menjadikan jumlah keseluruhan kos ialah sebanyak 3.18%. Kos 3% telah digazetkan di Parlimen Malaysia dan diperuntukkan di dalam akta 242, Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 di dalam jadual 7 akta tersebut.
Proses Penjualan Rumah
- Proses Pelantikan Perunding Hartanah Berdaftar
- Proses Pemeriksaan Hartanah dan Sesi Fotografi
- Proses Penentuan Harga Jualan
- Proses Pemasaran Hartanah
- Proses Lawatan Hartanah dengan Prospek Pembeli
- Proses Pembelian Hartanah
- Proses Permohonan Pembiayaan Perumahan
- Proses Lantikan Peguam Hartanah
- Proses Menandatangani Perjanjian Jual Beli
- Proses Penyerahan Milikan Kosong kepada Pembeli
Proses Pelantikan Perunding Hartanah Berdaftar
Pemilihan perunding hartanah merupakan faktor terpenting. Ia seperti memilih pekerja sendiri. Ada di antara perunding hartanah yang sangat mahir dalam pengetahuan teknikal, berdisiplin tinggi, rajin dan yang paling penting boleh menghasilkan hasil jualan seperti yang diharapkan. Tidak semua perunding hartanah memiliki kemahiran yang disebutkan seperti di atas.
Untuk memastikan perunding hartanah yang dipilih ialah yang berdaftar, anda boleh memeriksa pendaftaran perunding hartanah di halaman web Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia. Gunakan fungsi carian “search for member” dan masukkan nombor REN perunding hartanah tersebut. Sebagai contoh masukkan nombor REN 26075 untuk Mohd Shah Bin Dolah.
Proses Pemeriksaan Hartanah dan Sesi Fotografi
Perunding hartanah yang dilantik akan melakukan pemeriksaan fizikal hartanah dan seterusnya memberikan maklum balas yang berkaitan dengan hartanah yang ingin dijual. Antara maklum balas yang diberikan ialah kerosakan-kerosakan yang perlu diperbaiki atau kerja cat yang perlu dilakukan untuk memastikan hartanah tersebut barada di dalam keadaan yang baik dan sedia untuk dijual.
Selepas itu, perunding hartanah akan melakukan sesi fotografi hartanah. Sudut fotografi yang tepat akan menghasilkan gambaran yang cantik dan memberikan perspektif luas kepada bakal prospek.
Proses Penentuan Harga Jualan
Perunding hartanah seterusnya akan memberikan laporan transaksi terakhir dan mendapatkan penilaian bank secara lisan (verbal bank valuation) daripada panel bank. Setelah harga jualan dikenal pasti, kedua-dua belah pihak iaitu penjual dan juga perunding hartanah akan menandatangani borang lantikan jualan di mana harga jualan yang telah ditetapkan akan direkodkan ke dalam borang lantikan tersebut.
Untuk pemilik rumah yang tinggal jauh dari unit hartanah yang hendak dijual, anda digalakkan untuk menyerahkan satu set salinan kunci pendua untuk dipegang oleh perunding hartanah. Ini adalah kerana selalunya bakal pembeli ingin melihat hartanah tersebut secara tiba-tiba. Dengan ini, banyak masa anda dapat dijimatkan kerana anda tidak perlu hadir untuk membuka pintu setiap kali lawatan oleh bakal pembeli ke premis hartanah anda.
Proses Pemasaran Hartanah
Terdapat beberapa medium pemasaran hartanah yang terdiri daripada medium pemasaran atas talian (online) dan juga bukan atas talian (offline). Walau bagaimanapun, terdapat juga satu medium pemasaran bukan atas talian yang tidak boleh diakses oleh para pemilik rumah iaitu rangkaian jaringan (networking) dan pangkalan data antara perunding hartanah. Jaringan yang sangat intensif ini dapat memastikan hartanah anda dapat dijual dalam tempoh yang pantas.
Oleh yang demikian, pilihlah perunding hartanah yang memiliki jaringan hartanah yang meluas kerana ia dapat membantu mempercepatkan proses jualan hartanah anda.
Proses Lawatan Hartanah dengan Prospek Pembeli
Untuk memastikan proses penjualan hartanah dapat dilakukan dengan pantas dan mencapai kadar penukaran (conversion rate) yang tinggi, perunding hartanah akan melakukan pemeriksaan latar belakang pembeli pada setiap kali proses lawatan dilakukan. Ini adalah untuk memastikan bahawa hanya pembeli yang layak dan berkualiti sahaja akan dibawa melihat hartanah.
Pemeriksaan latar belakang ini juga penting untuk memastikan keselamatan pemilik rumah terjamin, terutamanya pada sesi lawatan dilakukan. Terdapat kes di mana ada penjenayah yang menyamar sebagai pembeli apabila melihat rumah yang di iklankan di platform atas talian (online) mempunyai banyak barang berharga. Ketika sesi lawatan, mereka melakukan aktiviti jenayah seperti meragut dan merompak. Untuk mengelakkan situasi sebegini daripada terjadi, pemeriksaan latar belakang wajib dilakukan. Pihak perunding hartanah akan menanyakan banyak soalan untuk memastikan bahawa prospek tersebut adalah pembeli sebenar (genuine buyer).
Proses Pembelian Hartanah
Apabila pembeli berminat untuk meneruskan pembelian sesuatu hartanah, pembeli harus menyediakan duit deposit rumah sebanyak 3.18% yang akan dibayar kepada agensi hartanah. Agensi hartanah akan bertindak sebagai pemegang amanah yang memegang duit deposit tersebut.
Selepas itu, proses permohonan pinjaman akan dilakukan. Sekiranya pinjaman perumahan tersebut tidak diluluskan oleh pihak bank, maka deposit 3.18% akan dikembalikan sepenuhnya kepada pembeli rumah.
Sekiranya pinjaman diluluskan, pembeli seterusnya akan melantik peguam yang akan menguruskan proses pembelian hartanah tersebut.
Proses Permohonan Pembiayaan Perumahan
Perunding hartanah akan membantu untuk menguruskan (jika terdapat permintaan) permohonan pembiayaan hartanah untuk pembeli hartanah tersebut. Pemilihan bank ditentukan oleh profil kewangan pembeli dan juga ciri sesuatu hartanah. Sebagai contoh, jika rumah yang hendak dibeli masih di dalam hak milik induk dan masih belum melakukan penyempurnaan hak milik setelah lebih 10 tahun siap, hanya ada beberapa bank sahaja yang boleh memberi pembiayaan kepada pembeli.
Perunding hartanah yang mahir mampu membuat penilaian kewangan pembeli dan menghantar kepada bank yang bersesuaian. Ini adalah penting memandangkan ia boleh mengelakkan masa terbuang kerana menghantar pembiayaan kepada bank yang tidak sesuai dengan profil pembeli dan juga rumah.
Proses Lantikan Peguam Hartanah
Setelah permohonan pembiayaan diluluskan oleh pihak kewangan, langkah yang seterusnya ialah melantik peguam hartanah untuk menguruskan proses jual dan beli hartanah ini. Adalah penting untuk memastikan bahawa peguam yang dilantik adalah merupakan peguam yang berdaftar dengan Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar Council). Ini adalah untuk memastikan bahawa tatacara transaksi ini dapat dilakukan secara profesional dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada.
Proses Menandatangani Perjanjian Jual Beli
Setelah segala terma dan syarat perjanjian dipersetujui oleh kedua-dua belah pihak penjual dan pembeli, mereka seterusnya akan menandatangani perjanjian jual beli. Pada ketika ini, pembeli akan membuat pembayaran baki wang pendahuluan sebanyak 6.82%. Setelah proses ini akan berlaku lagi proses-proses yang lain yang akan diuruskan oleh pihak peguam.
Antara proses-proses lain tersebut ialah pendaftaran borang 14A Kanun Tanah Negara, penentuan jumlah duti setem (stamp duty) dan pembayaran, proses cas dan perlepasan hartanah (charge and discharge) daripada pihak pemegang gadaian, permohonan kebenaran daripada pihak berkuasa, pemaju dan pihak bank, penentuan baki hutang dan pembayaran baki jualan rumah.
Tempoh masa untuk pemilik rumah mendapat baki 90% hasil jualan rumah adalah dalam anggaran 90 sehingga 180 hari dari tarikh menandatangani perjanjian jual beli dan bergantung kepada jenis transaksi hartanah.
Proses Penyerahan Milikan Kosong Kepada Pembeli
Apabila pihak bank telah membuat pembayaran penuh kepada pihak peguam pembeli, pada ketika ini berlakunya proses penyerah milikan kosong kepada pembeli atau lebih dikenali sebagai vacant possession. Pada ketika ini, pemilik rumah asal harus menyerahkan kunci rumah kepada pemilik yang baru dalam tempoh yang telah ditetapkan.
Kesimpulan
Seperti yang saya maklumkan sebelum ini, proses jual beli hartanah ialah merupakan proses yang sangat panjang, bersifat teknikal, berisiko untuk berhadapan dengan tindakan undang-undang jika berlaku pertikaian di antara pihak yang berkepentingan dan ini memerlukan seorang perunding hartanah yang profesional, berkemahiran tinggi dan berpengalaman luas. Saya mengharapkan panduan utama cara menjual rumah ini dapat membantu pemilik rumah dan hartanah yang lain dapat merealisasikan proses penjualan hartanah anda. Hubungi saya sekarang dengan cara mengklik butang pautan Lantik Saya di bawah ini.